開場提問
客戶進門時，可以先自然地問一句：
「請問您知道我們基地位置在哪邊嗎？」
藉此自然帶到空拍燈箱前，展開介紹。
銷售手冊封面｜建立第一印象的開場意象
整段導覽的節奏可以視客戶反應彈性調整、增減內容——重點是用提問引導對話，而不是單向講述，讓客戶從一開始就參與其中，自然地走到下一個展示區。
一、空拍介紹｜基地區域
這次基地位置在大雅、西屯、北屯的交界，三個區域各有優勢，可以分開介紹再串成一個整體故事。
基地周邊空拍環境
🔵 大雅
本來就是比較靠近台中中間的位置，本身交流道多、交通方便（國道一號、國道三號、台74線）。
🟢 西屯｜水湳經貿園區
也是未來台中的新核心，圍繞著中央公園（67.34公頃），結合「智能化設施與綠建築理念」，讓水湳成為低碳永續城市。因為政府高度主導——嚴格的土地規劃、限制、高比例公共設施、智慧及永續設計理念——市容能維持高標準與規格。
🟠 北屯
14期連接著11期，74周邊交通方便，北屯人口數本來就是台中最高的行政區（最近又因74銜接國四更方便，帶動人口跟房價）。加上未來還有洲際棒球場園區、漢神洲際購物中心、台中巨蛋等重大建設，很多大型建設不斷進駐。
📍 重大公共建設（可逐項介紹）
- 中央公園（羅浮宮景觀設計師設計）：面積67公頃，全台最大都會公園，結合生態綠地、運動設施、兒童遊樂區，也常作大型活動場地（如跨年晚會）
- 綠美圖（妹島和世設計，台灣第一棟美術館與圖書館共構建築）：「森林中的美術館、公園中的圖書館」，融合圖書館、美術館與展演空間
- 文教設施：逢甲大學擴建的共善樓、中國醫藥大學新校區，提供高品質學術與教育資源
- 台中國際會展中心：緊鄰中科、台中工業區及精密園區，發揮台中航太、工具機械、光電面板重鎮優勢，佔地10公頃，預計2025年啟用，將是台灣最大國際會展中心
結論話術：這些重大建設都會在這兩年陸續完工，我們也預計是在2026年底完工（合約時間抓比較保守是寫2027），所以未來在這邊生活會很方便⋯⋯離塵不離城。
基地地理位置與周邊路網
補充：水湳土地使用規劃
水湳採用正面表列規定，不同於一般住宅區、商業區、工業區的劃分方式，強化土地用途的規範性與發展目標：
- 經貿專用區：吸引高端企業設立研發中心與商務據點
- 文化商業區：以中高坪數住宅與多元服務業為主，生活機能豐富
- 創新研發區：鼓勵科技創新與知識經濟產業聚落
- 生態住宅區：低密度純住宅區，提供寧靜、綠意盎然的居住環境
二、模型介紹｜基地配置
大致說明相對位置：龍善街過橋之前左轉進來這塊就是我們基地。這條路是既有道路，但只有我們社區在進出，很單純，社區是單一入口，入口處有做一個「圓滿」的意象（可順帶介紹我們是在地建商，案名都是圓滿，這次案名是愛圓滿）。
ABC三區社區配置示意
三區配置
- 南北向「帝王相」座向
- 朝南冬暖夏涼；朝北因對面有房子，冬天也不會過冷
- 龍善街單一出入，動線單純
- 雙面臨路，前後採光，全案最難得的條件
- 緊鄰十四張圳水岸公園
- 後方有一塊水利地，可做庭院綠化（活動格柵隔間）
- 南北向「帝王相」座向
- 後方農建地，法規限制開發，視野相對開闊
- ⚠ C5、C6、C7 面寬較窄（4.6m 以下），介紹時著重採光與座向優勢
社區 B 區鳥瞰示意｜MARU 3D
- 緊鄰戶有優先承租權（但現在有一些不給租）
- 須可恢復原狀還給政府，所以我們只幫住戶做綠化，戶與戶中間用活動式格柵隔開，等於多一個庭院，可以種花草、邀請朋友來烤肉⋯⋯等
戶型平面配置參考（依各戶略有不同）
介紹面寬時，可以順勢問客戶有沒有偏好的方位坐向、面寬等需求，從中了解客戶在意的重點，順著對話往下一步走。
三、電子展板
電子展板內容分成「團隊」「建材」「工法」三大主題，可依照客戶興趣與停留時間，選擇深入介紹的程度。
① 團隊
福馨建設．圓滿系列沿革
- 關於我們：在地建商，深耕大雅、西屯、北屯一帶，「圓滿」系列自2008年起陸續推案，這次是最新作品「愛圓滿」
- 建築師：這個案子前後換了三個建築師，光是圖面就磨了半年以上，就是希望把格局、採光、動線都做到位
建築設計團隊與規劃理念
- 景觀設計：由「卡納雅景觀設計工坊」操刀，負責社區綠化與公共空間的整體規劃
卡納雅景觀設計工坊．社區景觀規劃
社區景觀與停車空間示意｜MARU 3D
- 室內設計：配合的室內設計團隊（URBESIGN），提供客變與室內設計服務，能與設計師一起討論客變需求，把房子變成真正適合自己的家
室內設計示意（玄關）｜URBESIGN
室內設計示意（客餐廳）｜URBESIGN
室內設計示意（主臥）｜URBESIGN
② 建材
建材選擇的邏輯是「看不到的地方用心、看得到的地方講究」，從廚房到衛浴、從門片到保全，每個品牌都對應一個真實的居住需求。
廚具設備
廚具設備配置
- 國際牌 Panasonic 整體廚具系統：桶身板材符合日本 JIS 最高標準認證，美國杜邦人造石檯面防汙易清潔，靜音制震水槽、緩衝靜音門片
- 防震扣環：地震時櫥櫃門不會被震開，避免器皿掉落
- 升降式拉籃：方便彎腰不便者輕鬆收納取物
- 抽油煙機、瓦斯爐選用林內 Rinnai（雙口玻璃檯面爐、兩段點火安全裝置），洗碗機選用Bosch 全嵌式
衛浴設備
衛浴設備配置
- HCG 和成衛浴：台灣廚衛領導品牌。主臥配置智慧超級馬桶，具按摩洗淨、離座自動沖水、暖座、脫臭等多功能；客衛全棟標配免治馬桶
- Panasonic 陶瓷換氣暖風機：暖風、涼風、乾燥三功能，保暖＋換氣＋烘衣三效合一，五重安全防護，靜音高效率
門窗・電梯
日本大建後裝靜音門
- 日本大建（DAIKEN）後裝靜音門：日本原裝 10 度下壓把手、原裝 3D 微調鉸鏈，特殊靜音蛇管與防衝撞膠條，立體紋路質感，大幅降低開關門聲響
- 小金井電梯：日系品牌，樓梯扶手同樣選用小金井，社區整體質感一致
智慧保全系統（OmniCloud）
各戶室內機＋人臉辨識門口機＋Yale YDM-3109A 電子鎖
- OmniCloud 各戶室內機＋人臉辨識門口機：各戶配備 10吋全彩觸控室內對講機，可透過手機 APP 遠端解鎖、即時影像監視；玄關配備人臉辨識小門口機，支援人臉、磁卡兩種開門方式
- 美國 Yale YDM-3109A 電子鎖：卡片、密碼、藍牙多種開鎖，與 OmniCloud 整合，可無線解鎖
OmniCloud 智能信箱＋包裹櫃（共享櫃＋信箱櫃實物）
信箱型式示意圖｜29+1格（管委會），深度 40mm
OmniCloud APP 功能｜遠端開櫃、消息通知、QR Code 取物
- OmniCloud 智能信箱＋包裹櫃：各戶獨立信箱（格尺寸 30×24cm，深度 40mm）；包裹投遞時系統自動推播通知，住戶可遠端 APP 開箱或傳 QR Code 讓他人代取；支援人臉、卡片、QR Code 三種開櫃方式
精選建材品牌總覽
③ 工法
工法說明・角隅補強國家專利證書
筏式基礎
筏式基礎開挖施工紀錄（愛圓滿工地）
- 全棟採筏式基礎，底板連成一體，讓建築均勻受力、降低不均勻沉陷風險，結構穩固
- 升級使用 10 號鋼筋（一般建案用 8 號），搭配 4000 磅高強度混凝土，從地基開始把關品質
雙層鋼筋工法
10 號鋼筋紮綁施工紀錄
雙層鋼筋柱體紮綁
- 外牆、隔戶牆厚度 15cm，樓板厚度 15cm，使用雙層鋼筋形成鋼網，管線內藏於雙層鋼筋內
- 外牆不易龜裂，形成更完整的受力系統，提升結構強度與耐久性
鋼筋錯層續接設計
筏式基礎空拍施工紀錄
- 錯層續接：鋼筋接頭分散在不同高度，而非全部集中在同一層，避免應力集中，大幅提升耐震表現
- 接頭採續接器一體咬合，而非傳統搭接方式，接合更紮實、強度更穩定
窗框角隅補強（國家專利工法）
窗框角隅補強工法實景
窗框施作現場
- 延續母品牌馨雅建設研發的「穿孔之角隅補強結構」國家專利工法，並無償開放業界共享
- 在窗框灌漿前預留圓角，讓壓力得以流暢分散，避免 90 度角應力集中，大幅降低日後裂縫與滲水風險
全棟防水保固 5 年
外牆全棟防水施工紀錄
- 全棟外牆防水保固 5 年，廁所等用水空間特別加強防水處理，交屋附防水保固書
樓板養護
樓板珍珠板養護施工紀錄
- 樓板澆築後鋪設珍珠板養護，讓混凝土在受控環境下均勻硬化，避免過快乾燥產生裂縫，提升結構品質
污廢水分管排放
- 污廢水分管排放：污水（馬桶）與廢水（洗滌、排水）分開管線排放，降低異味回流、提升排水效率
水泥溯源履歷
- 採用國產實業 4000 磅高品質混凝土，並加入國產安心建材履歷
- 從原料礦山來源、出廠過程到檢驗紀錄，均有完整透明的追溯資料
- 交屋時提供 QR Code，住戶可掃碼查詢混凝土來源，安心一目了然
鋼筋無輻射證明 混凝土無海砂保證書 防水5年保固書
交屋時主動提出這三份文件，是把「看不見的安心」變成「看得見的保證」，也是跟客戶建立信任很關鍵的一步。
四、建築規劃｜設備配置
這個段落重點在於讓客戶感受到「未來感」與「貼心的生活細節」——每一戶的預留設計，都是在為十年後的生活做準備。
社區共用設施
- OmniCloud 智能信箱＋包裹櫃：與保全系統同平台，投遞時自動推播通知，支援人臉、卡片、QR Code 開櫃，提升整體質感與管理效率
- 垃圾子母車：社區集中管理垃圾，住戶不必配合垃圾車時間奔波，生活更從容
垃圾集中區配置鳥瞰
社區入口景觀「圓滿」意象
各戶預留設計（未來生活的彈性）
- 電動車充電管線預留：因應未來電動車普及的趨勢，先把管線做好，日後安裝更方便
- 太陽能設備管線預留：為未來想加裝太陽能、響應節能生活的住戶預留空間
- 三顆獨立電表：一般住宅通常只有一顆電表，這裡每戶預留三顆，無論是分區計費、未來增設電動車充電或太陽能設備，都更有彈性
話術重點：這些「現在用不到、但未來會用到」的預留設計，正是「家的模樣各不相同，而我們，只想為你預留每一種可能」這個品牌理念的具體實踐——把選擇權留給住戶，讓房子可以隨著生活慢慢長大。
五、常見問題 Q&A
這些是客戶最常問、也最在意的問題。建議熟記重點，回答時語氣自然、有自信，避免讓客戶感覺是在「背稿」。點擊問題即可展開答案。
社區外觀與周邊環境參考
B 區後方目前是獨棟別墅，環境單純、低密度，不會有遮擋採光或安全上的疑慮，反而是讓 B 區後棟採光更穩定的一個優勢。
A 區後方是遠宜試驗室，屬於低汙染、低噪音的研發性質單位，平日運作單純，不會對居住環境造成干擾。
C 區後方屬於農業用地（農建地）。依現行法規，農地若要興建農舍，有最小面積與資格上的限制，並非任何人都能隨意申請興建，開發的速度與規模都相對受限，不必過度擔心會快速被高密度開發。
社區規劃垃圾子母車，採集中管理方式，住戶不需要配合垃圾車時間奔波倒垃圾，生活步調可以更自在從容。
水利地的使用是有規則依循的：第一，緊鄰戶享有優先承租權；第二，使用上必須維持可恢復原狀，因此我們只規劃做綠化、用活動式格柵分隔，等於是幫每一戶多爭取一個庭院空間，而不是蓋固定構造物，完全合乎規範、不必擔心。
三顆電表是為未來生活預留彈性的設計——無論未來想分區計費、加裝電動車充電樁，或加裝太陽能設備，都不需要再大費周章重新配線，是把方便留給未來的自己。
整體樓層配置是依照棟距、採光與通風條件去做整體規劃的，搭配 A、C 區南北向「帝王座向」與 B 區雙面臨路的特性，盡可能讓每一戶都有良好的採光與通風品質。
每一戶都有預留熱水器兩個迴路的設計，可以因應不同空間（例如廚房與衛浴分開）的用水需求，讓熱水供應更穩定、不必擔心忽冷忽熱。
付款方式會依照工程進度分期收取（簽約、開工、各工程期、交屋等階段），詳細的付款條件與期數，會由銷售人員依照客戶選擇的戶型，提供完整的付款明細表說明，確保客戶清楚掌握每一筆款項的時間點與用途。
六、學區資訊
對於有學齡子女的家庭，學區資訊往往是決定購屋的關鍵因素之一。可依照客戶家庭結構，挑選對應學齡層的資訊深入說明。
生活機能與周邊環境
話術重點：從幼兒園到國中的學區資源在地化、完整銜接，對於正在規劃成家或已有小孩的家庭來說，是「安心落地生根」很重要的一塊拼圖。
七、工程時程與設備說明
工程進度是客戶評估「什麼時候可以入住」最直接的依據，說明時建議誠實、保守，並適時補充設備細節，展現專業與用心。
工程進度與外觀現況參考
設備配置補充說明
- 水塔配置：社區設置 2 顆水塔，每顆容量約 1.5 噸，確保社區整體供水穩定、水壓充足
- 冷氣室外機：規劃於 4 樓設置統一的室外機平台，讓建築立面更整齊美觀，同時方便日後維護保養
結尾話術：把工程時程說清楚，能幫助客戶建立明確的入住期待；同時提醒新人——誠實面對工程進度的不確定性，遠比給出過度樂觀的承諾更能贏得客戶長期的信任。