開場提問

客戶進門時，可以先自然地問一句：
「請問您知道我們基地位置在哪邊嗎？」
藉此自然帶到空拍燈箱前，展開介紹。

銷售手冊封面｜建立第一印象的開場意象

整段導覽的節奏可以視客戶反應彈性調整、增減內容——重點是用提問引導對話，而不是單向講述，讓客戶從一開始就參與其中，自然地走到下一個展示區。

一、空拍介紹｜基地區域

這次基地位置在大雅、西屯、北屯的交界，三個區域各有優勢，可以分開介紹再串成一個整體故事。

基地周邊空拍環境

🔵 大雅

本來就是比較靠近台中中間的位置，本身交流道多、交通方便（國道一號、國道三號、台74線）。

🟢 西屯｜水湳經貿園區

也是未來台中的新核心，圍繞著中央公園（67.34公頃），結合「智能化設施與綠建築理念」，讓水湳成為低碳永續城市。因為政府高度主導——嚴格的土地規劃、限制、高比例公共設施、智慧及永續設計理念——市容能維持高標準與規格。

🟠 北屯

14期連接著11期，74周邊交通方便，北屯人口數本來就是台中最高的行政區（最近又因74銜接國四更方便，帶動人口跟房價）。加上未來還有洲際棒球場園區、漢神洲際購物中心、台中巨蛋等重大建設，很多大型建設不斷進駐。

📍 重大公共建設（可逐項介紹）

• 中央公園（羅浮宮景觀設計師設計）：面積67公頃，全台最大都會公園，結合生態綠地、運動設施、兒童遊樂區，也常作大型活動場地（如跨年晚會）
• 綠美圖（妹島和世設計，台灣第一棟美術館與圖書館共構建築）：「森林中的美術館、公園中的圖書館」，融合圖書館、美術館與展演空間
• 文教設施：逢甲大學擴建的共善樓、中國醫藥大學新校區，提供高品質學術與教育資源
• 台中國際會展中心：緊鄰中科、台中工業區及精密園區，發揮台中航太、工具機械、光電面板重鎮優勢，佔地10公頃，預計2025年啟用，將是台灣最大國際會展中心

結論話術：這些重大建設都會在這兩年陸續完工，我們也預計是在2026年底完工（合約時間抓比較保守是寫2027），所以未來在這邊生活會很方便⋯⋯離塵不離城。

基地地理位置與周邊路網

📍 近距離生活機能（地圖頁面側邊欄位可逐項點開）

• 採買：樂福 3 分鐘、UNIQLO 5 分鐘、愛買也在附近
• 學區：大雅國中 4 分鐘、大雅國小 6 分鐘
• 交通：大雅交流道 1 分鐘、74 號快速道路 7 分鐘
• 醫療：清泉醫院約 5 分鐘
• 商業：基地外龍善街出去就有 BMW 旗艦店（已完工）

（以上距離為示意，方便客人理解相對方位，非精確導航時間，避免被認真計時的客戶當場反駁）

補充：水湳土地使用規劃

水湳採用正面表列規定，不同於一般住宅區、商業區、工業區的劃分方式，強化土地用途的規範性與發展目標：

• 經貿專用區：吸引高端企業設立研發中心與商務據點
• 文化商業區：以中高坪數住宅與多元服務業為主，生活機能豐富
• 創新研發區：鼓勵科技創新與知識經濟產業聚落
• 生態住宅區：低密度純住宅區，提供寧靜、綠意盎然的居住環境

二、模型介紹｜基地配置

大致說明相對位置：龍善街過橋之前左轉進來這塊就是我們基地。這條路是既有道路，但只有我們社區在進出，很單純，社區是單一入口，入口處有做一個「圓滿」的意象（可順帶介紹我們是在地建商，案名都是圓滿，這次案名是愛圓滿）。

ABC三區社區配置示意

三區配置

社區 B 區鳥瞰示意｜MARU 3D

陽台與篩選客戶

因為整個基地容積建蔽率有限制，只有側邊的 A6、A7、C9、C10 這些位置可以做陽台（一次施工完成，不是後來二次施工加蓋）。正因為 A6、A7 這兩戶陽台數量比較多，當初篩選客戶時特別用心：希望住進去的人是真心喜歡種花蒔草、會好好維護陽台景觀的人。實際入住的兩戶背景：A6 是台積電員工的年輕小家庭、A7 是中醫師跟媽媽同住；C9 則是原本就住在龍善街對面工廠那一帶的住戶。整體社區住戶背景都偏單純，可以順帶說明我們不是來者不拒，是真的有篩選。

B 區水利地實例

B 區後院銜接水利地，我們幫每戶做活動式格柵搭配種桂花的綠化設計。實際入住案例：B6 這戶很喜歡打麻將，把一樓規劃成麻將間，後面緊鄰水利地空間，朋友來訪可以在那邊烤肉、小聚會。提醒新人：這種使用情境如果隔音沒做好可能會吵到鄰居，需要住戶自行加強隔音，但因為社區本身環境安靜，這點可以跟客戶誠實說明，不用刻意隱瞞。

各戶面寬與深度比較話術

• C1、C2、C3：面寬 5 米 4、深度約 9 米 8，客廳本身就有 5 米 4 寬，小家庭適用、彈性大（有客戶會把電視牆往前移，後面隔出小朋友玩具間）
• C5、C6、C7：面寬最小（4 米 6），是基地裡唯一沒辦法停雙車位的三戶（額外停車需求可購買基地外獨立權狀農地車位，行情約 250 萬／格，剩餘格數請核對最新銷售紀錄），但土地持分最大（28 坪多，比其他戶都多），CP 值全案最高，是市場上典型認知的「標準戶」，後面還各自配有一塊私有露臺。C5 是廣告戶，已售出，開價 3,100 萬、成交價 2,988 萬
• B2、B3、B5：面寬 5 米 2；B7 是最後一間，面寬 5 米 4
• 面寬 vs. 深度取捨話術：面寬大採光好、客廳開闊；面寬小相對深度較深，這是房屋設計上常見的取捨關係，依客戶喜好彈性說明
• C 區：樓梯與電梯相對，室內格局較方正；B 區：樓梯與電梯並排，會多出一段走道，但二樓客廳廚房開闊感更好

戶型平面配置參考（依各戶略有不同）

客變參考設計圖（A3、B2）

A3 戶型（一二樓）與 B2 戶型（三四樓）有設計師規劃的客變參考圖：一樓可彈性規劃成瑜伽教室、會客小客廳（避免帶朋友直接進到二三樓打擾家人），中島區隔餐桌與小朋友遊戲室，廚房有拉門避免油煙外溢。這份設計圖也可提供已購客戶作為找裝潢公司的參考。

介紹面寬時，可以順勢問客戶有沒有偏好的方位坐向、面寬等需求，從中了解客戶在意的重點，順著對話往下一步走。

三、電子展板

電子展板內容分成「團隊」「建材」「工法」三大主題，可依照客戶興趣與停留時間，選擇深入介紹的程度。

① 團隊

福馨建設．圓滿系列沿革

• 關於我們：在地建商，深耕大雅、西屯、北屯一帶，「圓滿」系列自2008年起陸續推案，這次是最新作品「愛圓滿」
• 建築師：這個案子前後換了三個建築師，光是圖面就磨了半年以上，就是希望把格局、採光、動線都做到位

建築設計團隊與規劃理念

• 景觀設計：由「卡納雅景觀設計工坊」操刀，負責社區綠化與公共空間的整體規劃

卡納雅景觀設計工坊．社區景觀規劃

社區景觀與停車空間示意｜MARU 3D

• 室內設計：配合的室內設計團隊（URBESIGN），提供客變與室內設計服務，能與設計師一起討論客變需求，把房子變成真正適合自己的家

室內設計示意（玄關）｜URBESIGN

室內設計示意（客餐廳）｜URBESIGN

室內設計示意（主臥）｜URBESIGN

② 建材

建材選擇的邏輯是「看不到的地方用心、看得到的地方講究」，從廚房到衛浴、從門片到保全，每個品牌都對應一個真實的居住需求。

廚具設備

廚具設備配置

• 國際牌 Panasonic 整體廚具系統：桶身板材符合日本 JIS 最高標準認證，美國杜邦人造石檯面防汙易清潔，靜音制震水槽、緩衝靜音門片
• 防震扣環：地震時櫥櫃門不會被震開，避免器皿掉落（【提醒】解鎖操作方式目前內部尚未完全確認，跟客戶介紹時先帶過有此安全裝置即可，不要說明操作細節，以免被問住）
• 升降式拉籃：方便彎腰不便者輕鬆收納取物
• 抽油煙機、瓦斯爐選用林內 Rinnai（雙口玻璃檯面爐、兩段點火安全裝置），洗碗機選用Bosch 全嵌式

衛浴設備

衛浴設備配置

• HCG 和成衛浴：台灣廚衛領導品牌。主臥配置智慧超級馬桶，具按摩洗淨、離座自動沖水、暖座、脫臭等多功能；客衛全棟標配免治馬桶
• Panasonic 陶瓷換氣暖風機：暖風、涼風、乾燥三功能，保暖＋換氣＋烘衣三效合一，五重安全防護，靜音高效率

門窗・電梯

日本大建後裝靜音門

• 日本大建（DAIKEN）後裝靜音門：日本原裝 10 度下壓把手、原裝 3D 微調鉸鏈，特殊靜音蛇管與防衝撞膠條，立體紋路質感，大幅降低開關門聲響
• 小金井電梯：日系品牌，樓梯扶手同樣選用小金井，社區整體質感一致（【待確認】母公司全名逐字稿聽起來像「立路電梯」，需與廠商或合約核對正確全名）

智慧保全系統（OmniCloud）

各戶室內機＋人臉辨識門口機＋Yale YDM-3109A 電子鎖

• OmniCloud 各戶室內機＋人臉辨識門口機：各戶配備 10吋全彩觸控室內對講機，可透過手機 APP 遠端解鎖、即時影像監視；玄關配備人臉辨識小門口機，支援人臉、磁卡兩種開門方式
• 美國 Yale YDM-3109A 電子鎖：卡片、密碼、藍牙多種開鎖，與 OmniCloud 整合，可無線解鎖

OmniCloud 智能信箱＋包裹櫃（共享櫃＋信箱櫃實物）

信箱型式示意圖｜29+1格（管委會），深度 40mm

OmniCloud APP 功能｜遠端開櫃、消息通知、QR Code 取物

• OmniCloud 智能信箱＋包裹櫃：各戶獨立信箱（格尺寸 30×24cm，深度 40mm）；包裹投遞時系統自動推播通知，住戶可遠端 APP 開箱或傳 QR Code 讓他人代取；支援人臉、卡片、QR Code 三種開櫃方式

【待確認】掛號信件因為需要簽收，實際作業流程（郵差如何操作、電話或按鈕通知、印章如何處理）還在跟郵局確認中，跟客戶介紹時可以先說明概念類似一般包裹智慧櫃流程，細節晚點補充，不要講成已經確定的流程。

防盜警報系統

• 車庫／停車空間：聲光警報器；三樓主臥室：崁入式緊急按壓按鈕；一樓、四樓玻璃：玻璃感知器（敲擊震動觸發警報）；所有門窗：門窗感知器（特別加強一、四樓，因有落地窗且樓層間僅靠圍牆區隔）
• 可透過人臉辨識門口機一次性設定啟用喇叭、玻璃感知、門窗感知三項連動；觸發後系統即時通知住戶手機 APP

精選建材品牌總覽

③ 工法

工法說明・角隅補強國家專利證書

筏式基礎

筏式基礎開挖施工紀錄（愛圓滿工地）

• 全棟採筏式基礎，底板連成一體，讓建築均勻受力、降低不均勻沉陷風險，結構穩固
• 升級使用 10 號鋼筋（一般建案用 8 號），搭配 4000 磅高強度混凝土，從地基開始把關品質

【待確認】銷講錄音裡講者說的是「鋼筋用到10分（一般早期多用7分）」，跟這裡「10號／8號」的講法用語不一致——「分」跟「號」可能是同一件事的不同講法，也可能是混用，建議跟工務核對統一説法再對外講。

雙層鋼筋工法

10 號鋼筋紮綁施工紀錄

雙層鋼筋柱體紮綁

• 外牆、隔戶牆厚度 15cm，樓板厚度 15cm，使用雙層鋼筋形成鋼網，管線內藏於雙層鋼筋內
• 外牆不易龜裂，形成更完整的受力系統，提升結構強度與耐久性

鋼筋錯層續接設計

筏式基礎空拍施工紀錄

• 錯層續接：鋼筋接頭分散在不同高度，而非全部集中在同一層，避免應力集中，大幅提升耐震表現
• 接頭採續接器一體咬合，而非傳統搭接方式，接合更紮實、強度更穩定

窗框角隅補強（國家專利工法）

窗框角隅補強工法實景

窗框施作現場

• 延續母品牌馨雅建設研發的「穿孔之角隅補強結構」國家專利工法，並無償開放業界共享
• 在窗框灌漿前預留圓角，讓壓力得以流暢分散，避免 90 度角應力集中，大幅降低日後裂縫與滲水風險

全棟防水保固 5 年

外牆全棟防水施工紀錄

• 全棟外牆防水保固 5 年，廁所等用水空間特別加強防水處理，交屋附防水保固書

施作流程（客戶問細節時可說明）：頂樓先清潔去除浮塵→凹洞/管邊/裂縫局部加強→角落「交角滾圓」→覆抗撕裂纖維網→防水底漆→防水面層→72 小時試水測試→水泥砂漿→貼地磚→二次放水測試確認下層樓板無滲漏→完工。浴室做法類似，且每一間單獨試水並留紀錄，不是抽檢。

樓板養護

樓板珍珠板養護施工紀錄

• 樓板澆築後鋪設珍珠板養護，讓混凝土在受控環境下均勻硬化，避免過快乾燥產生裂縫，提升結構品質

污廢水分管排放

• 污廢水分管排放：污水（馬桶）與廢水（洗滌、排水）分開管線排放，降低異味回流、提升排水效率

水泥溯源履歷

• 採用國產實業 4000 磅高品質混凝土，並加入國產安心建材履歷
• 從原料礦山來源、出廠過程到檢驗紀錄，均有完整透明的追溯資料
• 交屋時提供 QR Code，住戶可掃碼查詢混凝土來源，安心一目了然

四、建築規劃｜設備配置

這個段落重點在於讓客戶感受到「未來感」與「貼心的生活細節」——每一戶的預留設計，都是在為十年後的生活做準備。

社區共用設施

• OmniCloud 智能信箱＋包裹櫃：與保全系統同平台，投遞時自動推播通知，支援人臉、卡片、QR Code 開櫃，提升整體質感與管理效率
• 垃圾子母車：社區集中管理垃圾，住戶不必配合垃圾車時間奔波，生活更從容

垃圾集中區配置鳥瞰

社區入口景觀「圓滿」意象

各戶預留設計（未來生活的彈性）

• 電動車充電管線預留：因應未來電動車普及的趨勢，先把管線做好，日後安裝更方便
• 太陽能設備管線預留：為未來想加裝太陽能、響應節能生活的住戶預留空間
• 三顆獨立電表：一般住宅通常只有一顆電表，這裡每戶預留三顆，無論是分區計費、未來增設電動車充電或太陽能設備，都更有彈性

話術重點：這些「現在用不到、但未來會用到」的預留設計，正是「家的模樣各不相同，而我們，只想為你預留每一種可能」這個品牌理念的具體實踐——把選擇權留給住戶，讓房子可以隨著生活慢慢長大。

五、常見問題 Q&A

這些是客戶最常問、也最在意的問題。建議熟記重點，回答時語氣自然、有自信，避免讓客戶感覺是在「背稿」。點擊問題即可展開答案。

社區外觀與周邊環境參考

六、學區資訊

對於有學齡子女的家庭，學區資訊往往是決定購屋的關鍵因素之一。可依照客戶家庭結構，挑選對應學齡層的資訊深入說明。

生活機能與周邊環境

話術重點：從幼兒園到國中的學區資源在地化、完整銜接，對於正在規劃成家或已有小孩的家庭來說，是「安心落地生根」很重要的一塊拼圖。

七、工程時程與設備說明

工程進度是客戶評估「什麼時候可以入住」最直接的依據，說明時建議誠實、保守，並適時補充設備細節，展現專業與用心。

工程進度與外觀現況參考

設備配置補充說明

• 水塔配置：社區設置 2 顆水塔，每顆容量約 1.5 噸，確保社區整體供水穩定、水壓充足
• 冷氣室外機：規劃於 4 樓設置統一的室外機平台，讓建築立面更整齊美觀，同時方便日後維護保養

結尾話術：把工程時程說清楚，能幫助客戶建立明確的入住期待；同時提醒新人——誠實面對工程進度的不確定性，遠比給出過度樂觀的承諾更能贏得客戶長期的信任。

八、客變說明・帶看節奏・待確認事項

客變服務說明

結構完成前提供客變服務，希望房子能配合住戶實際生活需求調整，不是冷冰冰的固定格局。目前結構已完成，如有調整需求可再詢問是否可行，但原則上不建議結構完成後敲打變更——本案使用四千磅高強度水泥，現場師傅反映打穿一處牆面需動用三支電鑽才能完成，施工難度高，跟客戶說明時可以強調這是「品質好」帶來的副作用，不是推託。

帶看與接待節奏建議

• 整體介紹節奏：先大方向帶過，再依客人反應調整深淺
• 當地客人：可以多講重點、深入一些
• 客人展現興趣後才安排到工地現場看，不需每戶都帶看，依客人狀況拿捏
• 介紹工法／結構等專業內容時，注意用語不誇大（避免「百分之百」等絕對化說法），以免日後爭議

尚待確認事項（內部用，先別對客戶講細節）