開場提問

客戶進門時，可以先自然地問一句：
「請問您知道我們基地位置在哪邊嗎？」
藉此自然帶到空拍燈箱前，展開介紹。

銷售手冊封面｜建立第一印象的開場意象

整段導覽的節奏可以視客戶反應彈性調整、增減內容——重點是用提問引導對話，而不是單向講述，讓客戶從一開始就參與其中，自然地走到下一個展示區。

一、空拍介紹｜基地區域

這次基地位置在大雅、西屯、北屯的交界，三個區域各有優勢，可以分開介紹再串成一個整體故事。

基地周邊空拍環境

🔵 大雅

本來就是比較靠近台中中間的位置，本身交流道多、交通方便（國道一號、國道三號、台74線）。

🟢 西屯｜水湳經貿園區

也是未來台中的新核心，圍繞著中央公園（67.34公頃），結合「智能化設施與綠建築理念」，讓水湳成為低碳永續城市。因為政府高度主導——嚴格的土地規劃、限制、高比例公共設施、智慧及永續設計理念——市容能維持高標準與規格。

🟠 北屯

14期連接著11期，74周邊交通方便，北屯人口數本來就是台中最高的行政區（最近又因74銜接國四更方便，帶動人口跟房價）。加上未來還有洲際棒球場園區、漢神洲際購物中心、台中巨蛋等重大建設，很多大型建設不斷進駐。

📍 重大公共建設（可逐項介紹）

• 中央公園（羅浮宮景觀設計師設計）：面積67公頃，全台最大都會公園，結合生態綠地、運動設施、兒童遊樂區，也常作大型活動場地（如跨年晚會）
• 綠美圖（妹島和世設計，台灣第一棟美術館與圖書館共構建築）：「森林中的美術館、公園中的圖書館」，融合圖書館、美術館與展演空間
• 文教設施：逢甲大學擴建的共善樓、中國醫藥大學新校區，提供高品質學術與教育資源
• 台中國際會展中心：緊鄰中科、台中工業區及精密園區，發揮台中航太、工具機械、光電面板重鎮優勢，佔地10公頃，預計2025年啟用，將是台灣最大國際會展中心

結論話術：這些重大建設都會在這兩年陸續完工，我們也預計是在2026年底完工（合約時間抓比較保守是寫2027），所以未來在這邊生活會很方便⋯⋯離塵不離城。

基地地理位置與周邊路網

補充：水湳土地使用規劃

水湳採用正面表列規定，不同於一般住宅區、商業區、工業區的劃分方式，強化土地用途的規範性與發展目標：

• 經貿專用區：吸引高端企業設立研發中心與商務據點
• 文化商業區：以中高坪數住宅與多元服務業為主，生活機能豐富
• 創新研發區：鼓勵科技創新與知識經濟產業聚落
• 生態住宅區：低密度純住宅區，提供寧靜、綠意盎然的居住環境

二、模型介紹｜基地配置

大致說明相對位置：龍善街過橋之前左轉進來這塊就是我們基地。這條路是既有道路，但只有我們社區在進出，很單純，社區是單一入口，入口處有做一個「圓滿」的意象（可順帶介紹我們是在地建商，案名都是圓滿，這次案名是愛圓滿）。

ABC三區社區配置示意

三區配置

• A、C區是南北向，南北算「帝王相」，基本上都適合（朝南：冬暖夏涼／朝北會不會冷？— 對面有房子，所以還好）
• B區比較特別，本身條件就是雙面臨路之外，前後採光的條件很難得（現在土地太貴，一般房子都是背對背）。後面這條大圳，是十四張圳水岸公園的延伸，基地旁邊就是十四張圳水岸公園，因此B區後面還有一塊水利地

戶型平面配置參考（依各戶略有不同）

介紹面寬時，可以順勢問客戶有沒有偏好的方位坐向、面寬等需求，從中了解客戶在意的重點，順著對話往下一步走。

三、電子展板

電子展板內容分成「團隊」「建材」「工法」三大主題，可依照客戶興趣與停留時間，選擇深入介紹的程度。

① 團隊

福馨建設．圓滿系列沿革

• 關於我們：在地建商，深耕大雅、西屯、北屯一帶，「圓滿」系列自2008年起陸續推案，這次是最新作品「愛圓滿」
• 建築師：這個案子前後換了三個建築師，光是圖面就磨了半年以上，就是希望把格局、採光、動線都做到位

建築設計團隊與規劃理念

• 景觀設計：由「卡納雅景觀設計工坊」操刀，負責社區綠化與公共空間的整體規劃

卡納雅景觀設計工坊．社區景觀規劃

• 室內設計：福馨建設旗下新品牌，提供客變與室內設計服務，能與設計師一起討論客變需求，把房子變成真正適合自己的家

室內設計團隊．客變服務說明

② 建材

建材介紹可以分「廚具設備」「衛浴設備」「門窗與電梯」三塊，依照客戶最在意的生活細節切入。

廚具設備

廚具設備配置

• 國際牌 Panasonic 廚具系統
• 防震扣環：地震時櫥櫃門不會被震開，避免器皿掉落
• 升降式拉籃：方便彎腰不便者也能輕鬆收納取物
• 靜音制震水槽：降低洗碗、放置鍋具時的碰撞聲響
• 抽油煙機、瓦斯爐選用林內 Rinnai，洗碗機選用Bosch

衛浴設備

衛浴設備配置

• 全棟標配免治馬桶
• Panasonic 三合一暖風機（暖風、涼風、乾燥三種功能，冬天洗澡、晾衣都更舒適）

門窗與公共設備

日本大建後裝靜音門

• 日本大建（DAIKEN）後裝靜音門：降低開關門聲響，提升居住品質
• 樓梯扶手、電梯選用小金井品牌

精選建材品牌總覽

整體來說，建材選擇的邏輯是「看不到的地方用心、看得到的地方講究」——把預算放在真正影響居住舒適度與安全的細節上。

③ 工法

工法總覽說明

• 筏式基礎：把整棟建築物的基礎連成一個整體版塊，受力更平均、結構更穩固，適合中高樓層建築

筏式基礎結構工法

• 鋼筋續接器：鋼筋與鋼筋之間用「續接器」一體咬合，而不是傳統搭接方式，接合處更紮實、強度更穩定

鋼筋續接器施工說明

• 全棟防水保固5年，特別針對廁所等用水空間加強防水處理
• 窗框角隅補強工法：在窗框四個角特別加強，預防日後因熱漲冷縮產生裂縫、滲水

牆體防水與角隅補強工法

• 污廢水分管排放：污水（馬桶）與廢水（洗滌、排水）分開管線排放，降低異味回流、提升排水效率

窗框補強與分管排放工法

• 水泥溯源：採用國產實業 4000 磅高品質水泥，品質有保障

四、建築規劃｜公設與配備

這個段落重點在於讓客戶感受到「未來感」與「貼心的生活細節」——社區公共設施與每一戶的預留設計，都是在為十年後的生活做準備。

建築規劃與公共設施配置

社區公共設施

• 智慧信箱／電子信箱：管理更有效率，也提升整體質感
• 垃圾子母車：社區集中管理垃圾，住戶不必配合垃圾車時間奔波，生活更從容

各戶預留設計（未來生活的彈性）

• 電動車充電管線預留：因應未來電動車普及的趨勢，先把管線做好，日後安裝更方便
• 太陽能設備管線預留：為未來想加裝太陽能、響應節能生活的住戶預留空間
• 三顆獨立電表：一般住宅通常只有一顆電表，這裡每戶預留三顆，無論是分區計費、未來增設電動車充電或太陽能設備，都更有彈性

話術重點：這些「現在用不到、但未來會用到」的預留設計，正是「家的模樣各不相同，而我們，只想為你預留每一種可能」這個品牌理念的具體實踐——把選擇權留給住戶，讓房子可以隨著生活慢慢長大。

五、常見問題 Q&A

這些是客戶最常問、也最在意的問題。建議熟記重點，回答時語氣自然、有自信，避免讓客戶感覺是在「背稿」。點擊問題即可展開答案。

社區外觀與周邊環境參考

六、學區資訊

對於有學齡子女的家庭，學區資訊往往是決定購屋的關鍵因素之一。可依照客戶家庭結構，挑選對應學齡層的資訊深入說明。

生活機能與周邊環境

話術重點：從幼兒園到國中的學區資源在地化、完整銜接，對於正在規劃成家或已有小孩的家庭來說，是「安心落地生根」很重要的一塊拼圖。

七、工程時程與設備說明

工程進度是客戶評估「什麼時候可以入住」最直接的依據，說明時建議誠實、保守，並適時補充設備細節，展現專業與用心。

工程進度與外觀現況參考

設備配置補充說明

• 水塔配置：社區設置 2 顆水塔，每顆容量約 1.5 噸，確保社區整體供水穩定、水壓充足
• 冷氣室外機：規劃於 4 樓設置統一的室外機平台，讓建築立面更整齊美觀，同時方便日後維護保養

結尾話術：把工程時程說清楚，能幫助客戶建立明確的入住期待；同時提醒新人——誠實面對工程進度的不確定性，遠比給出過度樂觀的承諾更能贏得客戶長期的信任。